IMMOBILIER
QUELLE FISCALITÉ POUR LE VENDEUR ET L’ACQUÉREUR ?

En 2025, la fiscalité immobilière française continue d’évoluer avec des règles distinctes qui impactent différemment vendeurs et acquéreurs lors des transactions immobilières. Ces évolutions récentes modifient les taux d’imposition et les dispositifs d’exonération, nécessitant une compréhension approfondie pour optimiser sa stratégie patrimoniale.
La fiscalité immobilière représente un enjeu majeur dans toute transaction immobilière, influençant directement la rentabilité des investissements et le coût d’acquisition des biens. En 2025, les règles fiscales se durcissent pour les vendeurs tout en maintenant certains avantages pour les acquéreurs dans des conditions spécifiques. Cette évolution s’inscrit dans une logique de régulation du marché immobilier et de financement des collectivités publiques.

Fiscalité du vendeur : ce qui change en 2025

Taxation des plus-values immobilières

Le vendeur d’un bien immobilier (hors résidence principale) reste soumis à l’imposition sur les plus-values réalisées, mais avec des règles renforcées :
  • Taux d’imposition maintenu : 19% au titre de l’impôt sur le revenu
  • Prélèvements sociaux : 17,2% inchangés
  • Taux global : 36,2% de la plus-value nette imposable

Surtaxe progressive renforcée

Une surtaxe progressive de 2% à 6% s’applique désormais dès que la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, alourdissant significativement la charge fiscale pour les transactions importantes.

Abattements pour durée de détention plus restrictifs

Les conditions d’exonération deviennent plus strictes :
  • Exonération totale d’impôt sur le revenu : après 25 ans de détention (contre 22 ans précédemment)
  • Exonération des prélèvements sociaux : après 35 ans de détention (contre 30 ans)

Impact sur la location meublée (LMNP)

Une nouveauté majeure concerne les propriétaires en location meublée : les amortissements cumulés sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, augmentant mécaniquement le montant imposable.

Exonérations maintenues

Certaines exonérations demeurent :
  • Vente de la résidence principale
  • Situations spécifiques (séparation, handicap, surélévation)

Fiscalité de l’acquéreur : coûts en hausse

Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)

L’acquéreur supporte principalement les droits de mutation, communément appelés « frais de notaire » :
  • Nouveau plafond : les départements peuvent désormais porter ce taux jusqu’à 5% du prix d’achat (contre 4,5% précédemment)
  • Frais de notaire : environ 7 à 8% du prix pour un bien ancien, moins pour un bien neuf soumis à TVA

Dispositifs d’aide maintenus

Malgré le durcissement fiscal, certains avantages subsistent :
  • Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à davantage de zones géographiques
  • Dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie, monuments historiques (sous conditions d’éligibilité)

Comment optimiser sa stratégie face à ces évolutions

Pour les vendeurs

  1. Anticiper la durée de détention : planifier les cessions en tenant compte des nouveaux seuils d’abattement
  2. Optimiser le timing : étaler les ventes sur plusieurs années pour éviter la surtaxe progressive
  3. Documenter les travaux : conserver toutes les factures de travaux déductibles du prix de revient
  4. Considérer les exonérations : vérifier l’éligibilité aux dispositifs spécifiques

Pour les acquéreurs

  1. Négocier la répartition des frais : discuter de la prise en charge partielle des DMTO par le vendeur
  2. Explorer les dispositifs d’aide : vérifier l’éligibilité au PTZ étendu
  3. Optimiser le financement : intégrer les frais d’acquisition dans le plan de financement
  4. Étudier les zones éligibles : privilégier les secteurs bénéficiant d’avantages fiscaux

Tableau Récapitulatif

VENDEURACQUÉREUR
Plus-value : 19% IR + 17,2% prélèvements sociaux + 2-6% surtaxe > 50 000 €
DMTO : jusqu’à 5% du prix de vente
Abattement : 25 ans (IR), 35 ans (prélèvements sociaux)
Frais de notaire : 7-8% pour l’ancien
Résidence principale : Exonération sur la plus-value
Aides : PTZ, dispositifs fiscaux (sous conditions)

 

Les évolutions fiscales de 2025 tendent à alourdir la fiscalité sur la revente immobilière, particulièrement pour les investisseurs et les biens non occupés à titre de résidence principale. Parallèlement, l’acquisition devient plus coûteuse dans certains cas, sauf pour les bénéficiaires de dispositifs d’aide spécifiques.
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